Le viager libre ou occupé consiste à vendre un bien immobilier à une personne en échange du versement d’une rente jusqu’au décès imprévisible du vendeur.

En conséquence, cette formule d’acquisition d’un bien immobilier permet à un acquéreur d’acheter le bien sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition.

Pour le vendeur, la vente en viager consiste à percevoir une rente jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement. La rente, dont le calcul reste à la charge du notaire, peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères tels que l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur vénale du bien ou encore le taux de rentabilité du bien s’il était loué. Une clause d’indexation est généralement insérée au contrat, permettant ainsi la réévaluation de la rente.

La rente peut éventuellement être complétée d’une somme au moment de l’achat, somme appelée le bouquet. Le montant du bouquet est librement fixé entre les parties et payé au moment de la signature de la vente. En pratique, le bouquet s’élève généralement à hauteur de 30% de la valeur totale du bien.

Le droit de préemption du fermier

Le droit de préemption du fermier est un droit d’ordre public lui permettant de se substituer, sous certaines conditions, à l’acquéreur du fonds loué lorsque le propriétaire bailleur vend son fonds.

En d’autres termes, le fermier est prioritaire, en cas de vente de son fonds loué, pour acheter le bien qu’il cultive et peut se substituer à l’acquéreur initial.

Selon la jurisprudence, la vente du bien loué qui est consentie avec stipulation de rente viagère reste soumise au droit de préemption du preneur en place. Dès lors, en cas de vente en viager d’un bien loué à bail à ferme, le fermier peut préempter et se substituer à l’acquéreur initial.

Dans une telle situation, le fermier devra donc verser, jusqu’au décès du vendeur, les rentes viagères et régler le paiement d’un bouquet si celui-ci est prévu au contrat.

Toutefois, il convient de préciser que l’aliénation intervenant sous la forme d’un bail à nourriture, c’est-à-dire un bail dans lequel l’acquéreur s’engage à subvenir personnellement aux besoins de la vie du vendeur en lui assurant la fourniture et la prise en charge de ses aliments, échappe au droit de préemption du fermier.