Dans le cadre d'un projet de vente, le notaire est tenu d'un mandat légal de notifier au preneur les projets du bailleur dès que celui-ci a fait connaître son intention de vendre aux fins de le faire procéder à la cession.

Le preneur dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la notification pour accepter ou former une acceptation conditionnelle, ou pour refuser expressément ou tacitement, l'offre du bailleur.

Notification du projet de vente au preneur

Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. En d'autres termes, elle doit préciser les éléments d'information mettant le preneur en mesure d'exercer utilement son droit de préemption.

La notification peut être faite, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier de Justice. Sa portée juridique est importante puisque la notification faite au bénéficiaire du droit de préemption vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus.

Réponse du preneur

À compter de la notification complète et régulière, le preneur dispose d'un délai de deux mois pour répondre à l'offre. Le défaut de réponse équivaut à une renonciation du droit de préemption.

Le destinataire de la réponse n'est autre que le propriétaire vendeur, le notaire n'étant, sauf cas particulier, pas le destinataire légal de la réponse du preneur à bail. La réponse du preneur obéit à un certain formalisme qui se traduit par l'envoi, soit d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier.

Le preneur dispose de trois possibilités, à savoir soit la renonciation au droit de préemption, soit l'acceptation de l'offre pure et simple, soit l'acceptation avec désaccord sur le prix et/ou les conditions (dite acceptation conditionnelle).

Acceptation conditionnelle de l'offre de vente

Conformément aux dispositions de l'article L.412-7 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur qui estime le prix et les conditions sont exagérés peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). La jurisprudence précise que la demande en fixation de la valeur du bien peut être formée par lettre recommandée et doit être introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification.

Il est important d'ajouter qu'à la saisine du juge paritaire, le preneur doit aviser le bailleur dans ce même délai de deux mois de son acceptation conditionnelle, c'est-à-dire qu'il entend se porter acquéreur sous réserve d'une modification judiciaire du prix ou des conditions de la vente. Cette étape est indispensable puisque si le preneur n'avise pas personnellement le bailleur de son acceptation conditionnelle, le preneur est réputé avoir renoncé à préempter.

Détermination du bien par le TPBR

Les juges paritaires fixent, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. En pratique, les juges tiennent compte des informations qui figurent au barème indicatif du prix des terres agricoles publié chaque année par l'administration.

Toutefois, aucune partie ne peut obliger l'autre à conclure la vente au prix fixé judiciairement. Le propriétaire peut toujours renoncer à vendre le bien et le preneur est également libre de renoncer à l'achat.

Dans ce dernier cas, le propriétaire peut vendre le fonds à un tiers aux conditions qu'il a initialement notifiées au fermier car il n'est plus tenu par le prix fixé judiciairement. Si, par la suite, le propriétaire souhaite conclure une nouvelle vente du bien à des conditions différentes, il le peut, mais le projet devra de nouveau être notifié au preneur bénéficiaire du droit de préemption.

Enfin, il convient de préciser que si la vente a lieu à la suite de la décision du TPBR, les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur. Dans le cas contraire, lesdits frais sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal.