La loi relative au développement des territoires ruraux (DTR) du 23 février 2005 dispose que sont réputées agricoles les «activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle».

Les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation étant devenus agricoles, il s’ensuit que les baux auxquels ces activités donnent lieu deviennent des baux ruraux pour l’essentiel soumis au statut du fermage.

Exclusion de certaines activités équestres

Les activités de spectacle et certaines activités demeurent exclues du champ de la réforme par la jurisprudence ou les services du Ministère de l’agriculture.

Toutes les activités susceptibles d’être exercées par une personne opérant dans le secteur du cheval ne sont donc pas systématiquement qualifiées d’activités agricoles mais peuvent être des activités commerciales soumises au statut des baux commerciaux. C’est le cas de la prise de pension «pure» avec le seul entretien courant (exemple : maison de retraite pour chevaux) et mise en location «pure» d’équidés domestiques ; ou encore, la vente d’équidés non élevés, dressés ou entraînés par le vendeur.

Conséquences juridiques du caractère agricole des activités équestres

Le bail d’un immeuble destiné aux activités équestres, constituant des activités agricoles par détermination de la loi, conclu ou renouvelé postérieurement à la promulgation de la loi du 23 février 2005 relève du statut du fermage. Le changement de nature et de régime des baux conclus ou renouvelés pour l’exercice d’une activité équestre réputée agricole n’affecte pas la validité des conventions en cours.

En effet, les baux commerciaux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005 et en cours à cette date, demeurent régis par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et ce, jusqu’à leur renouvellement, date à laquelle le statut du fermage régira les relations des parties.

A la date du renouvellement du bail commercial ou dans le cas de la conclusion d’un nouveau bail à la suite d’une résiliation amiable anticipée du bail commercial, les relations des parties seront donc encadrées par le statut du fermage.

Il convient de préciser néanmoins que les biens loués doivent permettre une exploitation agricole d’élevage ou de préparation d’équidés à titre principal, à défaut, le preneur risque de ne pas pouvoir revendiquer l’application du statut du fermage mais se voir soumis notamment au statut des baux commerciaux.

Requalification en bail rural – date d’appréciation

En septembre 2018, la Cour de cassation a statué sur la date d’appréciation à retenir lors de l’opération de qualification d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme du 23 février 2005.

En l’espèce, un bail commercial de 9 ans a été conclu le 1er juillet 2004, portant sur un ensemble devant «servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes les activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club».

En janvier 2005, un avenant est conclu afin d’autoriser le preneur à exercer une activité de poney club. Le 20 décembre 2012, le bailleur a signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le preneur a alors assigné le bailleur devant le Tribunal de grande instance en requalification du bail commercial en bail rural.

Le bailleur conteste la requalification du bail commercial en bail rural au motif qu’au jour de la délivrance du congé, son activité équestre prépondérante était qualifiée d’activité commerciale et non d’activité agricole. Selon lui, le bail conclu était donc un bail commercial et le congé était parfaitement valable.

Les juges du fond ont refusé de requalifier le contrat en bail rural, en retenant que l’affectation des lieux devait s’apprécier au jour de la délivrance du congé et qu’à cette date le preneur exerçait une activité d’enseignement soumise, sous certaines conditions respectées en l’espèce, au statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a cassé cette décision au motif que pour déterminer la nature d’un bail, il ne faut pas s’intéresser à l’activité prépondérante lors de la délivrance du congé mais à celle prépondérante au moment de la conclusion du bail.

En résumé, les parties à un contrat de location sont libres de convenir de l’application du statut des baux commerciaux mais cette faculté est limitée lorsque l’opération contractuelle relève du statut du fermage, ce dernier étant d’ordre public il prime sur celui des baux commerciaux.

En cas de conflit entre les parties, elles devront se placer au moment de la conclusion du bail pour déterminer le régime auquel le contrat est soumis et si le preneur exerce deux activités, l’une commerciale et l’autre agricole, le juge devra rechercher laquelle de ces deux activités est prépondérante par rapport à l’autre pour apprécier la nature du bail conclu.