La société civile immobilière est une personne morale dont la vocation est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Sur le plan juridique, la société est bien distincte de ses associés. Ces derniers, qui doivent être au moins deux, n’ont pas de droit direct sur les immeubles appartenant à la société. Elle constitue ainsi un outil idéal pour la détention d’un bien immobilier familial, surtout lorsque les associés sont nombreux.

L’apport ou la vente d’une construction constitue un transfert de propriété au profit de la SCI. Elle doit exercer une activité civile et non pas commerciale. Elle n’est pas adaptée pour acheter des immeubles en vue de les revendre. Elle peut être conduite à vendre des immeubles dont elle assurait jusqu’ici la gestion, mais cela doit présenter seulement un caractère exceptionnel.

Le fonctionnement est régi par des statuts qui contiennent toutes les dispositions propres à sa bonne marche (règles de majorité, nomination et révocation des gérants, transmission de parts sociales…). Elle permet de dissocier la propriété et le pouvoir de gestion. Elle est dirigée par un (ou plusieurs) gérant, désigné par les associés.

Comme dans les autres sociétés, ce gérant agit au nom et pour le compte de la SCI. Les associés ne bénéficient pas d’une limitation de responsabilité. En cas de difficulté financière de la société, ils sont tenus des dettes de la SCI sur leurs biens personnels de manière indéfinie et en proportion de leur part de capital.

Pourquoi constituer une SCI?

Bien souvent, la SCI est un moyen de dissocier et de protéger le patrimoine privé du patrimoine professionnel. Le recours à une SCI pour les immeubles professionnels peut aussi répondre à une volonté de réduire la fiscalité lors de l’arrêt d’activité en limitant l’imposition liées aux plus-values immobilières.

En matière agricole, la SCI est peu utilisée de cette manière car les exploitants disposent d’un autre outil, le Groupement Foncier Agricole (GFA). De même, pour des raisons fiscales, la SCI n’est pas «adapté» pour les locations commerciales (locations en meublé notamment).

Mais c’est surtout en matière de transmission du patrimoine que la SCI s’illustre le plus efficacement et essentiellement de trois manières. La constitution d’une SCI permet, aux héritiers ou aux donataires, d’éviter les inconvénients d’une indivision. Posséder des immeubles en commun n’est pas une chose facile et peut se révéler source de litiges. La SCI, par ses statuts, fixe la règle du jeu entre les héritiers et représente un cadre juridique qui permet l’exploitation durable des immeubles détenus en commun.

La transmission des parts d’une SCI peut être réalisée progressivement. Les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier vont pouvoir le transmettre sous forme de parts sociales de manière échelonnée. Cette faculté de transmission progressive permet d’optimiser les abattements de 100.000 E applicables aux descendants. La SCI permet, en cas de donation des parts, de déduire le passif (emprunts notamment) qui grève l’immeuble.

En effet, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une donation directe par une personne physique, les dettes liées à l’acquisition de cet immeuble ne sont pas déduites pour le calcul des doits de donation. Dans une SCI, et sous réserve que les dettes aient été contractées par la société elle-même et non pas par l’associé, le passif fait partie intégrante de la valeur de la part sociale. Lorsque les parts sont données, ces dettes sont soustraites de la valeur de l’immeuble ce qui permet de réduire les droits de donation.

A titre d’exemple, un couple marié, tous deux âgés de 61 ans, sont propriétaires d’un immeuble de communauté d’une valeur de 230.000 E. L’acquisition de ce bien a nécessité le recours à un emprunt dont le capital restant dû est de 95.000 E au moment de la donation. Ils donnent l’immeuble à leur seul enfant en se réservant l’usufruit. Dans le cadre, de l’immeuble conservé sous la forme individuelle et que celui-ci fasse l’objet d’une donation directe, les droits de donation s’élèveront à 7.500 E. Dans le cadre, de l’immeuble faisant partie de la SCI et que l’emprunt figure au bilan de la société, la valeur transmise étant plus faible, les droits de mutation ne s’élèveront qu’à 420 E, soit une différence d’environ 7.000 E. En conclusion, ces éléments facilitent la transmission et en allègent le coût. Dans ce cadre, la SCI peut jouer un rôle dans les stratégies de transmission du patrimoine.

Régime fiscal de la SCI

Son régime fiscal est celui des sociétés de personnes et les règles qui lui sont applicables sont identiques à celles que connaissent les particuliers (impôt sur le revenu des personnes physiques). Chaque associé est personnellement imposable pour sur sa part dans les résultats de la société. Les règles applicables sont celles des revenus fonciers.

Le bénéfice fiscal de la société est donc égal au montant des loyers encaissés par la SCI, diminués des charges liées à la propriété et à la location des immeubles (notamment la taxe foncière, les intérêts des emprunts ayant servis au financement de l’acquisition et les dépenses d’entretien et de réparation). Une SCI familiale, souvent imposée au régime de l’impôt sur le revenu, est fiscalement translucide. Elle n’est donc pas imposée. Mais ses associés, eux, le sont. Les bénéfices sont répartis entre les propriétaires, au prorata du nombre de parts qu’ils possèdent. Et ce, même les années où la SCI choisit de ne distribuer aucun revenu aux associés, et de mettre tous les bénéfices en réserve.

Les propriétaires des parts sont donc imposables sur les revenus fonciers qui sont censés leur revenir et aux prélèvements sociaux. Enfin, certaines dépenses ne sont pas déductibles. Tel est le cas des travaux d’agrandissement, des travaux d’amélioration (sauf dans certains cas) et des dépenses de reconstruction. En cas de revente, c’est le régime des plus-values privées qui s’appliquent. L’exonération est totale après 30 ans de possession. Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés de manière à pouvoir amortir l’immeuble. Une telle solution doit faire l’objet d’une réflexion, car l’option est irrévocable.