Avec à peine 600 opérations financées en 2023, ce dispositif a vocation d’améliorer la qualité architecturale et patrimoniale des centres-villes n’a pas attiré les contribuables. L’esprit de la loi était de rénover les bâtiments d’habitation en mauvais état et de réduire la vacance. Cette ambition s’est matérialisée par le lancement de deux plans, centrés sur la rénovation de l’habitat dégradé d’une part, et la revitalisation des cœurs de ville d’autre part, celui du programme Action cœur de ville.

D’ailleurs, en France, on constate plus de 15 % des logements vacants, qui seraient menacés de vétusté. C’est pourquoi, le gouvernement a voulu encourager les propriétaires à les rénover, les louer à un prix «modeste» et les remettre sur le marché de la location, moyennant un avantage fis-cal. Ce dispositif est simple pour l’investisseur en ancien et il est moins élevé que dans le neuf.

Comment en bénéficier ?

Il reste encore trois ans pour profiter de la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition, dans la double limite de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré habitable. Soit un gain fiscal de maximum de 63 000 € sur douze ans.

Pour bénéficier de cette réduction, le bailleur doit respecter plu-sieurs conditions. Le propriétaire ayant acquis un logement ancien devra réaliser un montant de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m². Il s’agit de travaux de rénovation, mais aussi ceux dits d’amélioration. Plus précisément, il s’agit de travaux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables dont les combles et les sous-sols, ou encore ceux concernant la création de surface habitable nouvelle. Les travaux d’isolation des combles ou encore le changement de chaudière sont pris en compte. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant pour l'environnement (RGE).

Si ces conditions sont respectées, les bailleurs pourront déduire de leurs impôts sur le revenu, une réduction d’impôt de l’ordre de 12, 18 ou 21 % sur le prix d’achat et les travaux selon qu’ils loueront leur logement pour une durée de six ans, neuf ans ou douze ans. Vous disposez d’un délai d’un an pour louer. S’il n’est pas loué au bout d’un an, vous aurez un risque de requalification sur le plan fiscal.

Le dispositif Denormandie impose au propriétaire bailleur de respecter des plafonds de loyers. Quant aux locataires, ils doivent répondre à des conditions de re-venus qui varient en fonction de l’endroit où se situe le logement. Autre condition, il faudra que le logement soit la résidence principale du locataire. Et qui pourra être un ascendant ou un descendant de l’investisseur. Une fois ré-nové, un objectif final de rénovation énergétique d’au moins 20 % est demandé.

À titre d’exemple : un contribuable achète un immeuble pour une valeur de 170 000 € et fait des travaux pour 55 000 €, soit un total de 225 000 €. Il respecte bien les conditions de 25 % de travaux par rapport au coût total de l’opération. La réduction d’impôt sera égale à 47 250 € pour une location de douze ans (225 000 x 21 %) ; pour une location de neuf ans, elle serait de 27 000 € (225 000 x 12 %).

245 villes concernées

Le Denormandie est réservé aux 245 villes qui bénéficient du «Plan d’action cœur de ville», ainsi que les villes signataires d’une opération de revitalisation du territoire (ORT), introduit par la loi Elan, une cinquantaine à ce jour.

Si vous voulez savoir si votre ville est concernée, utilisez le simulateur suivant : https://www.service- public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie. Des villes comme Abbeville, Beauvais, Compiègne, Dieppe, Laon, Saint-Quentin, Soissons… en bénéficient.

Évidemment, il faudra regarder les villes ou cela parait intéressant d’investir et de bien cibler la de-mande locative. Mais cela oblige-ra certainement deux impératifs : celui d’être sur place et de s’investir personnellement dans son investissement pour chercher les meilleures affaires.