Les statistiques du marché, sur la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, confirment l’amélioration déjà constatée l’année précédente. «Mais il faut raison garder, on n’est pas à l’abri d’un retournement de conjoncture», tempère Me Marie-Claire Trubert-Martin, présidente de la Chambre des notaires de l’Oise.

Si les transactions et les prix dans l’ancien sont relativement stables, mais avec des différences selon les zones géographiques de l’Oise, le neuf est en augmentation, ce qui est un signe très encourageant.

Les maisons anciennes ont été l’objet de 4.387 transactions dans la période étudiée, pour un prix médian de 179.000 € (médian signifie que 50 % des prix sont au dessus et 50 % au dessous), une surface habitable moyenne de 100 m2 corrspondant à 5 ou 6 pièces, sur un terrain de 650 m2.

Me Vincent Fixois détaille alors ces statistiques selon les secteurs de l’Oise : stagnation sur Creil, Beauvaisis (Beauvais ville en recul), maisons plus grandes et aussi plus chères dans le Compiégnois et le Valois, les plus grosses transactions ayant lieu, et ce n’est pas une surprise, sur le secteur de Chantilly et Senlis (prix médian 315.000 €).

Globalement, l’indice des prix des maisons anciennes stagne, avec une légère progression depuis quelques années, mais il n’y a pas de quoi s’enflammer.

Pas mieux pour le neuf

Me Axel Anty reprend le flambeau pour détailler le marché des maisons neuves pour lequel les statistiques sont maigres car l’alimentation des bases de données par les notaires n’était pas obligatoire jusque là. Le marché des maisons neuves (inférieures à 10 ans car encore sous couvert de la garantie décennale) n’est pas porteur par rapport à celui des terrains à bâtir.

Les surfaces moyennes tournent autour de 90 m2, avec une tendance à la diminution. Idem pour les terrains. Le prix médian des transactions est de 213.900 €, variant de 195.000 € pour une maison quatre-pièces à 245.000 € pour une cinq-pièces.

Par contre, en ce qui concerne les appartements neufs, les transactions sont en hausse (+ 6 %). Les 2-3 pièces représentent 80 % des ventes et portent sur une surface moyenne de 57 m2, avec un prix médian de 3.380 €/m2. Là encore, c’est le secteur Senlis-Chantilly qui relève les prix les plus importants et les surfaces les plus grandes.

La différence est importante avec les appartements anciens pour lesquels le prix médian est de 2.100 €/m2. Le marché est très variable selon les secteurs : en hausse pour le Clermontois, le Compiégnois, le Valois, mais en baisse sur le bassin creillois, le Beauvaisis, le Vexin mais, plus surprenant, sur Senlis et Chantilly. L’indice des prix des appartements ancien subit une baisse de 3,8 %.

C’est Me Frédéric Lestrade qui détaille le marché des terrains à bâtir. 40 % des ventes concernent des terrains de moins de 600 m2. Le prix médian est de 100 €/m2 avec une hausse de 7 %. Les prix sont très variables selon les secteurs géographiques de l’Oise : jusqu’à 180 à 200 €/m2 pour le bassin creillois ou Neuilly-en-Thelle. On constate aussi que la surface des terrains est plus grande dans le Compiégnois (600 à 900 m2) et que les terrains les moins chers se trouvent sur le plateau picarrd (44.000 € en prix médian).

Globalement, les surfaces des terrains sont en baisse car la passion des Français pour le jardinage s’émousse quand il s’agit de pousser la tondeuse pendant 6 heures et parce que les vendeurs cherchent à rentabiliser au maximum les coûts de viabilisation en augmentant le nombre de lots. Par ailleurs, le changement des règles d’urbanisme avec la loi Alur et la limitation de la consommation des espaces agricoles ont contribué à ce phénomène.

Point d’actualité

À partir du 1er juillet 2017, deux nouveaux diagnostics sont obligtoires pour pouvoir louer un bien : électricité et gaz (pour les logements de plus de 15 ans). D’après les notaires, beaucoup de logements, qui devront être diagnostiqués lors de la signature ou du renouvellement d’un bail, vont se trouver non conformes du fait du vieillissement du parc locatif. Quelle sera alors l’attitude du bailleur fasse à une mise en demeure du locataire ? Sera-t-il prêt à effectuer les travaux nécesaires ou décidera-t-il de vendre ? Quelle responsabilité du bailleur ? du notaire ? Les logements mal isolés, mal entretenus se louent mal, alors que les plus petits, bien isolés et bien entretenus, trouveront toujours des locataires.

Si la volonté d’améliorer qualitatitivement le parc locatif par ces dispositions est louable, leur impact sur le marché immobilier sera sans doute réel, selon les notaires. Rendez-vous est pris dans trois ans pour le mesurer.